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新华网北京８月１１日电（中国证券报记者 王栋琳）美次级债危机源于房地产市场的过度膨胀和大量贷款炒房。对于中国的炒房者来说，也要“盛市思危”，警惕房地产投机中蕴含的风险。 
        8月9日，交易员们在美国纽约证券交易所的交易大厅里忙碌。由于投资者担心美国次级抵押贷款市场危机加剧，９日纽约股市全线大幅下挫，其中道琼斯指数狂跌387.18点。


美国楼市开始衰退


美次级债危机成为近期全球投资者关注的焦点。次级债指的是次级住房抵押贷款支持的债券，也就是把一部分资信不佳的贷款人申请的住房抵押贷款，打包成债券卖给投资者。 次级抵押贷款

所谓次级抵押贷款，是相对于优质抵押贷款而言的。美国房地产贷款系统里面分为了三类：优质贷款市场、次优级的贷款市场、次级贷款市场。目前出问题的就是美国的第三类市场。一类贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户，而三类贷款市场是面向收入证明缺失、负债较重的客户，因信用要求程度不高，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%，在美国次级贷款市场所占份额并不大。按照官方说法，次级房贷占美国整体房贷市场比重的7%到8%，但其利润是最高的，因为风险最大。据介绍，许多借贷者不需要任何抵押和收入证明就能贷到款，如罗杰斯所说，“人们能够无本买房”。


从９·１１以后，美国为了刺激经济增长，连续１３次降低利率，房地产市场受到激励开始迅速膨胀，炒房投资盛极一时。美国平均房价２００３年－２００６年四年涨幅超过５０％，１９９５年－２００６年房价翻了一番多。


受到利益驱动，一些收入不高、有不良信用记录的人也申请贷款买房。银行为了获取较高贷款利率，降低了住房贷款门槛。即使借款人还不起贷款，也可以变卖其房屋，由于房价迅速上涨，炒房者和银行依然有利可图。就这样，次级贷款和次级债规模像滚雪球一样迅速膨胀。


但谁也没有料到，去年底美国房地产市场开始衰退，去年三季度至今房价又下跌超过１０％。房价下跌，炒房者利益链条断裂，贷款还不上，变卖房产又面临损失，次级贷款风险开始暴露。


分析人士认为这与美国连续加息有关，２００４年开始美国连续１７次加息，贷款利率提高，使得炒房者成本一路抬高。经济增长放缓也影响了房地产市场。


由于全球很多机构投资者持有美次级债券，因此这种债券出现问题波及全球股市，美国股市连续出现较大跌幅。


炒房者宜量力而行


这场闹得沸沸扬扬的危机中，利益受到损害的不仅是全球资本市场的投资者。由于房地产价格下跌过快，去年进入市场的美国炒房者基本上全部都是亏损。即使是２００５年及以前的炒房者，考虑到美国５％以上的利率水平，资金成本也很高。而且，房地产市场衰退、销售量下降，都影响到炒房者未来的收益，房产价值可能不断“缩水”。


这样的情况我国的房地产投资者应该也不陌生。就在２００５年上海房地产价格大涨两年多后，不少炒房者仍在盲目“入市”。随后调控政策出台，上海房价率先大跌，６月上海房屋成交均价曾日跌１４２６元／平方米。有的炒房者说，“眼睁睁看着首付跌没了。”


尽管目前我国整体房价仍一路上涨，看不到下跌的迹象，但是炒房者、尤其是贷款炒房者不能不警惕。美国次级债危机爆发前也并没有迹象，房地产销售去年还是欣欣向荣，突然之间危机就扩散开。市场信心一旦丧失，泡沫顷刻间破裂，房价迅速下跌。


除了大中城市房价上涨，一些小城镇房价也开始飙升。但房屋大量空置的现象却在很多地方存在。目前我国房地产价格中到底有多大“泡沫”仍无法推断。但是，任何商品价格都是有涨有跌的。


我国目前已经进入加息周期，去年开始央行连续五次加息，贷款利率也在抬高。尤其是到了明年初，银行开始执行新的贷款利率，今年三次加息一次性释放，部分炒房者贷款成本将一次提高０．４６％。而目前机构普遍预计加息还会继续。


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·美次级债风暴狂扫全球金融市场



纽约股市：９日道琼斯３０种工业股票平均价格指数比前一个交易日下跌３８７．１８点，收于１３２７０．６８点，跌幅为２．８３％。标准普尔５００种股票指数跌幅２．９６％。纳斯达克综合指数跌幅２．１６％。

欧洲三大股指：９日伦敦股市《金融时报》１００种股票平均价格指数下跌１．９２％。法兰克福股市ＤＡＸ指数下跌２％。巴黎股市ＣＡＣ４０指数下跌２．１７％。

南美股市：巴西圣保罗交易所股票指数比前一个交易日深跌３．２８％。墨西哥股市Ｂｏｌｓａ指数终盘下跌２．５％。

亚太地区股市：日本东京股市早盘时，指标股指日经２２５指数重挫４４８．６４点，跌幅达２．６１％。截至当地时间上午１０时半，香港恒生指数下跌６７２．３３点，跌幅为３％。韩国首尔股市综合股票价格指数开盘一度下跌７０．３３点，跌幅为３．７％。

澳大利亚股市：Ｓ＆Ｐ／ＡＳＸ２００指数早盘下跌１５９．４０点，跌幅为２．６％。